物业管理处的工作人员记录业主反映的问题  陈大祥 摄

    国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》颁发施行后，按照市房产局《关于贯彻国务院〈物业管理条例〉加强我市物业管理工作有关问题的通知》的要求，我市大部分物业管理项目面临成立业主大会或物业产权人大会更名、换届工作。

　　目前，我市已经成立了209个业主委员会，今年还将陆续成立100个左右。

　　业主自治——— 业主成为小区主人

　　未来规范和发展物业管理的出路在于业主自治，其组织形式就是成立业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。其职责包括：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　业主呼吁——— 不要等到权利受到侵害再成立业主委员会

　　中山区阳光花园二期的百户居民，在入住的几年时间里，一直面临断电的危机。3月3日、3月31日又分别经历了两次断电，断电的现象对这个小区来说，最近变得司空见惯了，而断电的原因就是欠费。虽然首位业主在1998年就入住了，但是一直没有成立业主大会和业主委员会。断电后，愤怒的小区住户们纷纷挤在物业办公室里询问何时才能恢复供电，可七嘴八舌以后并没有人出面代表业主来和物业协商拿出解决问题的办法。断一次电，找物业一次，再断电就再找物业。

　　前不久，在中山区物业办的指导下，阳光花园的业主们开始准备成立业主大会了，4月4日，业主大会筹备组召开了会议，43名业主参加了筹备会，对有关成立业主大会的事项进行了讨论。

　　业主自律——— 做到权利和义务的平衡

　　为了加强物业管理，维护全体业主的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，全体业主必须自觉遵守相应的规定，履行自己的义务。

　　业主在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理法规、规章的规定。执行业主大会的决议、决定，服从业主委员会的管理。自觉做好单元房屋自用部位、自用设备的修缮更新，费用自理。维修房屋共用部位，各方应积极支持、配合，不得阻扰。

　　使用物业管理区域内有偿使用的文化娱乐、体育设施和地下停车场等公共设施场地时，应按规定交纳费用。

　　因违反公约或不遵守业主大会、业主委员会的决定、决议而造成其他业主人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。

　　业主不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用，业主委员会应当督促限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业按合同约定或有关规定追缴，也可向人民法院提起诉讼。

　　新闻问答

　　记者与大连市房产局物业管理处的黄辉的对话。

　　记者：入住率50％以上可以成立业主大会，而表决投票要2／3通过才生效，这两个数字不矛盾吗？

　　答：出售入住率50％以上只是成立业主大会的一个基本条件。物业管理是房屋财产管理，重大物业管理事项的投票权是以建筑面积来确定的，大业主也拥有投票权。比如一个拥有100套住房的小区，售出51套房，其余49套仍在开发商手里，那么在投票的时候，51套房的每户居民拥有一票，其他49票的投票权由大业主行使。要求出售入住率达到50％以上，也是保证了广大业主的权利，避免大业主一人拥有否决权。

　　记者：在成立业主大会工作程序、内容及方法中有提示说，当业主拥有物业建筑面积差异较大时，筹备组可以每平方米为单位确定投票权，那么多大的面积差异算大呢？

　　答：权利和义务是对等的，如果一个小区的大多数住房面积都是80平方米左右，而有个别几家住户是160平方米，其他人有一票的投票权，那么这些住户就可以有两票的投票权，160平方米的住户在履行义务的时候，比如交纳物业管理费时，要比80平方米的住户多出一倍，所以在行使权利的时候，也要保持平衡。公建物业投票权可以精确为每平方米一票。

　　记者：业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？

　　答：业主大会、业主委员会和居民委员会都是群众性自治组织，从管理区域和职责上看，他们既有交叉的地方，也有不同的地方。业主大会是在物业管理范围内进行自治管理，居民委员会是在社区范围内管理，一个物业可以有几个社区组成，一个社区也可以包含几个物业项目。从管理权限上看，有分工也有交叉。

　　记者：每届业主委员会的任期是几年？

　　答：一般是3年。经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。